La fine del 2020 è stata segnata da due importanti decisioni della 3a sezione civile della Cour de cassationfrancese in materia di locazioni commerciali che meritano un’attenzione particolare. 

La prima decisione resa il 19 novembre 2020 (n°19-20.405) riguarda l’applicazione della legge “Pinel” ai contratti di affitto commerciali in corso e l’imprescrittibilità del carattere non scritto di una clausola. Nella fattispecie, si tratta di un contratto di affitto commerciale con effetto dal 1° aprile 1998, rinnovato a partire dal 1° ottobre 2007. Il locatore ha notificato un’ingiunzione di pagamento al locatario e poi l’ha citato in giudizio in applicazione della clausola risolutiva del contratto. A sua volta, il locatario ha citato in giudizio il locatore per far dichiarare non scritta la clausola di revisione del canone di affitto prevista dal contratto e annullare l’ingiunzione di pagamento.

La legge n°2014-626 del 18 giugno 2014, detta legge “Pinel”, ha modificato il regime dei contratti di affitto commerciali, e in particolare l’articolo L. 145-15 del Code de commerce francese, sostituendo alla sanzione di nullità delle clausole contrarie agli articoli L. 145-37 a L. 145-41 del Code de commerce il loro carattere non scritto.   

A sostegno della sua impugnazione, il locatore sosteneva che i contratti in corso di esecuzione continuerebbero ad essere soggetti alla vecchia legge in vigore alla data della loro stipula e che la legge Pinel non sarebbe dunque applicabile in assenza di una disposizione transitoria espressa contraria.

La Cour de cassation ha rifiutato l’impugnazione del locatore precisando che la nuova sanzione del carattere non scritto di una clausola si applica immediatamente a tutti i contratti di affitto commerciali, compresi anche quelli conclusi precedentemente alla sua entrata in vigore. Tale decisione si spiega in virtù del principio giurisprudenziale secondo il quale la nuova legge si applica immediatamente agli effetti futuri delle situazioni legali in corso, mentre gli effetti futuri delle situazioni contrattuali in corso rimangono soggetti alla vecchia legge. Nella fattispecie in questione, si trattava di un effetto legale legato al contratto, ossia la revisione del canone di affitto, indipendente dalla volontà delle parti. 

In ragione dell’applicazione immediata della legge Pinel ai contratti in corso, la Cour de cassation ha anche precisato che, a differenza dell’azione in nullità che si prescrive in due anni, l’azione destinata a far dichiarare una clausola non scritta è imprescrittibile. 

La seconda decisione resa il 10 dicembre 2020 (n°20-40.059) riguarda l’indennità di evizione che il proprietario deve versare al locatario in caso di rifiuto di rinnovo del contratto di affitto commerciale. Con questa decisione, la Cour de cassation ha rinviato al Conseil constitutionnel la questione del possibile pregiudizio sproporzionato arrecato dall’indennità di evizione al diritto di proprietà del locatore. 

L’articolo L. 145-14 del Code de commerce prevede che l’indennizzo del locatario a cui viene data la disdetta dev’essere uguale al pregiudizio subito dal mancato rinnovo e che tale indennità comprende il valore commerciale dell’azienda (“fonds de commerce”) determinato secondo gli usi della professione. 

La Cour de cassation considera che tale disposizione, non prevedendo nessun massimale per l’indennità di evizione, potrebbe arrecare un pregiudizio sproporzionato al diritto di proprietà del locatore poiché l’importo di tale indennità potrebbe essere superiore al valore commerciale dell’immobile (nel caso in cui il valore dell’azienda lo superi).

L’interesse che riveste la questione trasmessa al Conseil constitutionnel è maggiore visto che potrebbe condurre a una modifica dell’articolo L. 145-14 del Code de commerce per prevedere un massimale applicabile all’indennità di evizione.