La fixation du loyer dans le cadre du renouvellement d’un bail commercial « aux mêmes clauses et conditions »
Dans un arrêt du 15 avril 2021 (Civ. 3eme, n°19-24.231), la Cour de cassation s’est prononcée sur l’interprétation de la mention « aux mêmes clauses et conditions » prévue dans une demande de renouvellement de bail commercial.
En l’espèce, en 2016 le preneur avait demandé le renouvellement du bail commercial conclu en 2007 par un acte sur lequel figurait la mention « aux mêmes clauses et conditions antérieures ». Le bailleur avait accepté le renouvellement et par la suite, le preneur a sollicité la fixation du loyer du bail renouvelé à une somme inférieure à celle du loyer initial. À la suite du refus du bailleur, le preneur a saisi le juge d’une demande tendant à la fixation du loyer du bail renouvelé.
La question posée dans cette affaire était de savoir si la mention « aux mêmes clauses et conditions » indiquée dans une demande de renouvellement du bail vise également le montant du loyer.
La Cour de cassation confirme la décision de la cour d’appel et considère que la demande du preneur et l’acceptation du bailleur portaient également sur le montant du loyer et que les parties s’étaient accordées sur le maintien du loyer du bail renouvelé à celui du bail initial.
Par cet arrêt, la Cour de cassation semble contredire sa jurisprudence antérieure qui avait jugé que la mention « aux mêmes clauses et conditions du bail antérieur » inscrite dans une demande de renouvellement de bail n’était pas suffisante pour caractériser « un engagement précis, complet et ferme du locataire sur le montant du loyer du bail renouvelé », notamment en ce que cette formule ne faisait aucune référence expresse au loyer (Civ. 3ème, 24 juin 2009, n°08-13.970). Toutefois, les faits des deux espèces sont différents car dans l’arrêt de 2021 le bailleur avait accepté le renouvellement du bail « aux mêmes clauses et conditions » dans sa réponse, ce qui n’était pas le cas dans l’arrêt de 2009 et justifie donc la différence de décision.
Au vu de cette décision, il convient d’être prudent à l’occasion du renouvellement du bail commercial : en fonction du souhait de maintenir ou pas le loyer du bail initial, preneur et bailleur doivent rédiger attentivement respectivement la demande de renouvellement ainsi que la réponse.